Le Contexte
Tous les ordres de gouvernement au Canada, ainsi que le secteur sans but lucratif, doivent jouer un rôle actif dans la création de logements abordables. La coordination est fondamentale pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, les ménages à faible revenu, et en particulier ceux qui comptent sur l’aide sociale, n’ont tout simplement pas les moyens de payer le loyer mensuel de la plupart des logements du marché privé. Une subvention gouvernementale est donc vitale. Deuxièmement, les villes canadiennes, et en particulier les zones à forte croissance, ne peuvent compter sur les promoteurs privés pour créer les appartements abordables dont les travailleurs à faible revenu ont besoin.
Un troisième facteur justifie la coordination : la propriété sans but lucratif d’un parc de logements abordables garde les loyers à un niveau abordable à long terme et crée ainsi des éléments d’actif publics. Enfin, dans le cas des sous-groupes vulnérables (par exemple, les personnes qui ont des problèmes de santé mentale, celles qui vivent avec le VIH/SIDA et les personnes âgées frêles), les entités sans but lucratif réussissent efficacement à créer des bâtiments qui peuvent favoriser le développement communautaire.
À compter des années 1960, le gouvernement fédéral est intervenu très activement afin de créer des logements pour les ménages à faible revenu et à revenu moyen, souvent en partageant les coûts d’aménagement avec les gouvernements provinciaux et territoriaux2. En retour, les locataires devaient payer des loyers à leur portée, habituellement de l’ordre de 30 % de leur revenu mensuel brut.
Ce régime a permis de créer jusqu’à 25 000 nouveaux logements subventionnés par année au Canada. Les ménages à faible revenu qui cherchaient un logement subventionné l’ont obtenu plus rapidement que ce ne serait le cas aujourd’hui et très peu de personnes sont demeurées dans des refuges d’urgence ou dans la rue par rapport à ce qui se passe aujourd’hui3. Les listes d’attente pour les logements subventionnés s’allongent et beaucoup de personnes deviennent sans-abri pendant qu’elles attendent.
Le gouvernement fédéral a cessé de subventionner de nouveaux logements sociaux au début des années 1990 (à l’exception des logements des réserves). Le gouvernement a recommencé graduellement à intervenir de nouveau dans le domaine du logement, pour ainsi dire, après 2001. Il se construit toutefois moins de logements par année aujourd’hui qu’au cours des années 1970 et 1980, et ces logements ont tendance à être modestement abordables seulement (voir la figure 11).
Le budget fédéral de 2017 a été le plus important du Canada en matière de logement depuis 1993. Le gouvernement proposait d’investir 11,2 milliards de dollars en 11 ans, y compris 2,1 milliards pour étendre et prolonger le financement affecté à la Stratégie des partenariats de lutte contre l’itinérance (SPLI) audelà de 2018-2019 (voir la figure 12). Le budget a aussi annoncé que l’initiative Investir dans le logement abordable (ILA) qui devait se terminer à la fin de 2018-2019 serait remplacée par un nouveau cadre.
La Stratégie nationale sur le logement (SNL) dévoilée récemment, celle qui a passé à l’histoire en adoptant le droit au logement, comprend des plans portant sur la création d’une Allocation canadienne pour le logement visant à aider les ménages à faible revenu à payer leur loyer. Cette allocation n’entrera toutefois pas en vigueur avant 2020 et le bénéficiaire moyen recevra à peine 200 $ par mois. On s’attend à ce que les provinces et les territoires partagent le coût de cette nouvelle prestation fédérale.
La stratégie fédérale sur le logement prévoit aussi la création d’un nouveau Fonds national de coinvestissement pour le logement qui, en 10 ans, permettra de créer jusqu’à 60 000 logements neufs et de réparer jusqu’à 240 000 logements existants. Il s’agit d’un programme fédéral unilatéral même si l’on aura peut-être besoin de l’aide des gouvernements provinciaux et territoriaux.
De plus, la stratégie du gouvernement comprend une nouvelle Initiative sur le logement communautaire du Canada qui visera avant tout à préserver les logements sociaux existants. Les provinces et les territoires devront apporter des contributions équivalentes. Les quelque 500 000 logements sociaux du Canada — ceux qui sont administrés par des régies provinciales ou territoriales et qui bénéficient de subventions pour le loyer proportionné sur le revenu (LPR) — seront admissibles. Le fonds aidera à payer les réparations, à garder les loyers à un niveau abordable et à fournir de l’aide hypothécaire aux exploitants.
Lorsque l’on commencera à distribuer le financement prévu par cette initiative, on relèvera pendant 10 ans le défi posé par la fin des ententes d’exploitation, à condition que les provinces et les territoires consentent à prendre en charge des coûts correspondants. L’Initiative fédérale sur le logement communautaire fera essentiellement la même chose pour les logements sociaux administrés par le fédéral, y compris les logements coopératifs, et il en coûtera 500 millions de dollars au gouvernement fédéral en 10 ans.
Il importe de signaler que l’objectif de la Stratégie nationale sur le logement — soit la construction de quelque 6 000 logements neufs par année au cours des dix prochaines années — représente le tiers seulement du volume total des logements neufs construits par le Canada au cours des années 1970 et 1980, sans oublier que la population du Canada a augmenté depuis.